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LOI SCELLIER LMNP ou « Scellier-Bouvard »
La loi de finance rectificative 2009 a permis d’étendre le dispositif Scellier aux contribuables investissant dans des résidences « services » : résidences de tourisme, résidences étudiantes, résidences d’affaire, résidences pour personnes âgées dépendantes ou non.
Quel est le principe ?
Le principe du Scellier-Bouvard est de bénéficier de recettes au titre de la location de locaux meublés. L’investisseur conclue un bail commercial avec une société d’exploitation qui assure la gestion quotidienne de la résidence. La durée minimum de ce bail est de 9 ans. Ce type de bail est beaucoup plus sécurisant pour le bailleur. Pour plus de sécurité les résidences sont gérées par des professionnels expérimentés (preneurs à bail). Les investissements ont une forte rentabilité et assurent des loyers sur la durée des baux commerciaux.
Qui peut en bénéficier ?
Peuvent bénéficier des avantages, les personnes physiques imposables domiciliées en France ou en Outre-Mer et les personnes morales soumises à l’impôt sur le revenu. Le dispositif est applicable si et seulement si le contribuable signe un bail commercial d’une durée minimum de 9 ans.
Quels sont les avantages fiscaux ?
En cas d’acquisition de bien neuf, l’investisseur en loi Scellier LMNP peut récupérer la TVA. Il bénéficie de la réduction d’impôt de 25 % étalée sur 9 ans, avec un investissement plafonné à 300 000 €. La location meublée étant soumise à la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux, il est possible de pouvoir amortir la fraction supérieure à 300 000 € lorsque l’investissement est supérieur à ce plafond.
L’investissement permet de protéger la famille du contribuable lorsqu’un prêt est contracté lors de l’investissement, puisqu’une assurance décès/invalidité est constituée.
Le dispositif Bouvard offre une grande sécurité puisque les contrats de locations sont des baux commerciaux.
Par la logique de l’intégration immobilière, il est possible de pouvoir amortir la totalité de l’investissement après les 9 ans de location, afin de générer des revenus locatifs nets de fiscalité plus importants.
Le dernier avantage fiscal est en terme de transmission, celle-ci est optimisée au profit des descendants par le démembrement des parts de la SARL de famille. Enfin, le loueur en meublé non professionnel bénéficie d’une exonération d'impôts sur la plus-value immobilière après 15 ans de détention du bien.
Exemple :
Investissement de 200 000 € TTC soit 167 224 € HT :
1er avantage fiscal : récupération de la TVA soit 32 776 €
2e avantage fiscal : réduction d’impôt de 25% de 167 224 € soit 41 806 €
La rentabilité est donc constituée d’une part de la réduction fiscale de 74 582 € et d’autre part des revenus annuels du bien.
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